NEWS & ARTICLES

เทคนิคลงทุนคอนโดให้ได้กำไร

สวัสดีครับ ทุกคน หลังจากที่เราเจอกับสถาณการณ์ COVID ทำให้การลงทุนในคอนโด ก็มีแนวโน้มที่ลดลง แต่ผมอยากให้ทุกคน จำคำพูดนี้เอาไว้นะครับ " ทุกๆ วิกฤติ ย่อมมีโอกาส และ ทุกๆ วิกฤติ จะมีเศรษฐีใหม่ " นั่นเพราะอะไร ?

เพราะว่าในวิกฤติ ทุกคนจะเจอปัญหาครับ แต่ถ้ามีคนแก้ปัญหาที่เกิดขึ้น คนๆนั้นแหละครับที่จะรวย เช่นเดียวกับคอนโด โครงการต่างๆ ก็เจอปัญหา จนทำให้ออก Campaign ในการลดราคาต่างๆมากมาย และนั้่นแหละครับ มันทำให้พวกผม มองเห็นโอกาสในการทำกำไร ในจุดๆนี้

ก่อนจะไปเข้ารายละเอียดในการทำกำไรในคอนโด มีสิ่งหนึ่งเลย ที่ทุกคนต้องรู้ครับ นั่นก็คือ ขั้นตอนการสร้างคอนโด

1.) ออกแบบ : ขั้นตอนนี้ โครงการจะเริ่มมีราคา คร่าวๆในใจและครับ ว่าต้องขายเท่าไร

2.) ก่อสร้าง : ขั้นตอนนี้ เมื่อเริ่มสงเสา จากประสบการรื การลงทุนของผม บอกเลยครับ แค่นี้ ราคาก็ขึ้นแล้ว

3.) ตกแต่ง : ยิ่งสวยราคายิ่งแพง บอกเลยครับ

4.) เสร็จสมบูรณ์ : ราคามาถึงจุดที่ สูง ในระดับหนึ่งครับ (แต่ไมไ่ด้สูงที่สุด นะครับ)

จากสี่ขั้นตอนนี้ เราสามารถเข้าไปทำกำไรได้ๆใน ทุกๆ ขั้นตอนเลยครับ จึงเป็นที่มาที่ผมแบ่งการทำกำไรในคอนโด เป็น 3 แบบ

การทำกำไรในคอนโดทั้งหมด 3 แบบ

1.) การทำกำไรในใบจอง

โดยเราจะต้องจองคอนโด ตั้งแต่เปิดตัววันแรกรอบ VVIP (ซึ่งขั้นตอนนี้ บอกได้เลยครับว่า เราจะได้เห็น แบบ หรือ พิมพิ์เขียวของคอนโด) อาจจะต้องต่อแถวกันข้ามวันข้ามคืน และขายใบจองทันที ก่อนที่จะทำสัญญาประมาณไม่เกินสองอาทิตย์ จะทำกำไรกันได้ ตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสน 

ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดด้วยครับ ถ้าคอนโด ราคาเกินห้าล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะทำไรเป็นหลักล้านได้ แต่มันก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด เพราะว่าคอนโด โครงการที่จะทำแบบนี้ได้นั้น มีไม่มากนัก เท่าที่เห็นปีนึง สอง-สามโครงการ เท่านั้น ความเสี่ยงที่แฝงมาด้วยก็คือ ถ้าไม่สามารถขายใบจองได้ เราก็จะต้องทำสัญญา และผ่อนดาวน์ ซึ่งต้องใช้เงินมาก ประมาณ 10-20% ของราคาคอนโด ซึ่งต้องวางแผนการเงินกันให้ดี ไม่เช่นนั้นอาจจะถูกริบใบจองได้

2.) การขายดาวน์

ส่วนมากนักลงทุนที่ไม่สามารถขายใบจองได้ ก็จะทำสัญญาและผ่อนดาวน์ต่อตามเงื่อนไขของโครงการที่วางไว้ โดยส่วนตัวผมชอบลงทุนในโครงการคอนโด ตึกสูง (High Rise) เพราะใช้เวลาในการก่อสร้างนาน กำหนดในการสร้างเสร็จพร้อมโอนประมาณ 3-5 ปีนับจากวันทำสัญญา ทำให้ราคาคอนโดที่เราซื้อไว้ มีการปรับตัวเป็นขึ้นไปเรื่อย ๆ โดยปกติ โครงการจะมีการปรับราคาขึ้น เป็นระยะ ตามความคืบหน้าการก่อสร้าง เช่น ปรับทุก ๆ สามเดือน

ทั้งนี้ การปรับราคาก็ไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับว่าโครงการจะขายดีมากน้อยแค่ไหน

ข้อดีของการลงทุนแบบนี้คือ คุณสามารถทำกำไรได้มหาศาล ตั้งแต่ หลักแสน ถึง หลักล้าน

ข้อเสียของการลงทุนแบบนี้คือ ต้องใช้เงินจำนวนมาก และในช่วงการก่อสร้าง การขายดาวน์อาจทำได้ยาก และก็ต้องใช้เวลานานในการขาย จะมาเริ่มขายดาวน์ได้ ก็ช่วงตึกใกล้เสร็จเป็นรูปเป็นร่างแล้ว ประมาณ 6 เดือนก่อนที่จะทำการโอน

* แต่ไม่ต้องห่วง ถ้าใครที่ซื้อผ่าน บริษัทเรา ผมรับรองได้เลย เราได้แก้ไขข้อเสียพวกนี้ให้เรียบร้อยครับ ข้อเสนอพิเศษ เฉพาะบริษัทเราเท่านั้น เนื่องด้วยทีมงานเรามีประสบการณ์ในการลงทุนนี้เช่นเดียวกัน ทุกปัญหา เราเจอมาหมดแล้วครับ

3.) การซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว
อาจจะเป็นการซื้อดาวน์ต่อจากคนอื่นก็ได้ หรือว่าซื้อตรงจากโครงการ แล้วทำการกู้แบงก์และโอนกรรมสิทธิ์ห้อง โดยการลงทุนแบบนี้ใช้เงินไม่เยอะ เพราะว่าปัจจุบันคอนโด กู้ได้เกือบ 100% ทำให้เราใช้เงินเพียงแค่ 5-10% ของราคาเต็มคอนโด ก็เริ่มลงทุนได้ หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ตกแต่งห้องปล่อยเช่า ซึ่งเราควรจะเลือกตึกที่หาผู้เช่าได้ง่าย

หลักเกณฑ์ง่าย ๆ ดูว่าย่านนี้มีชุมชนอยู่ไหม มีห้างสรรพสินค้า หรือตลาดอยู่ใกล้เคียง การเดินทางสะดวกสบาย ก็จะทำให้หาผู้เช่าได้ง่าย หลังจากปล่อยเช่าแล้ว แนะนำให้ย้ายชื่อเราเข้ามาเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน และคงชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เป็นเวลาหนึ่งปี เพื่อเวลาขายจะได้ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษีธุรกิจเฉพาะคิด 3.3% จากราคาขาย) หลังจากผ่านไปหนึ่งปี ก็ลงประกาศขายทำกำไร