อสังหาฯ แบบนี้ ลงทุนไปมีแต่เจ๊ง กับ เจ๊ง

หลาย ๆ คน คงได้ศึกษามาไม่มากก็น้อย เกี่ยวกับอสังหาฯ แบบไหนที่น่าลงทุน

แต่วันนี้เราจะมาดูกันว่า แล้ว ทรัพย์แบบไหนละ ที่ไม่น่าลงทุน หรือ ถ้าลงทุนแล้วมีแต่เจ๊งแน่นอน

โครงการร้าง !
แน่นอนอยู่แล้วถ้าบอกว่าเป็นโครงการร้าง จะมีใครอยากมาซื้อเพื่อลงทุนละ ? ต้องขอขยายความก่อนว่า ร้างในที่นี้หมายถึง ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือปล่อยเช่าได้ยาก เพราะหลักการในการลงทุนอสังหาฯ เราจำเป็นที่จะต้องให้ สินทรัพย์ สามารถสร้างเงินได้ด้วยตัวมันเอง ดังนั้นไม่ว่าเราจะซื้อด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม แต่ถ้าสุดท้ายแล้วเราต้องการขายทรัพย์นั้น  แบบไม่ขาดทุน เราต้องเลือกซื้อที่ ๆ สามารถปล่อยเช่าได้เท่านั้น !

ชุมชนแออัด
ขึ้นชื่อว่าคอนโด นั่นหมายความว่าจะมีผู้อยู่อาศัยอยู่เยอะมากกว่าหมู่บ้านปกติ ลองคิดดูง่าย ๆ ว่าคอนโด low rise หนึ่งตึก อย่างน้อย ๆ ต้องมีจำนวนประมาณ 150 – 200 unit แน่นอน แล้วถ้ายิ่งโครงการไหนจำนวนคนมาก ๆ 800 – 1000 unit คนจะเยอะขนาดไหน ซึ่งปัญหาที่จะตามมาอันดับหนึ่งคือ ที่จอดรถ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วตามโครงการจะจัดสรรพื้นที่เอาไว้ที่ 30% - 40% เท่านั้นเอง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าคอนโด 1000 unit จะมีที่จอดเพียงพอเต็มที่ก็ 400 คัน คำถามที่ตามมาก็คือ แล้วรถอีก 600 คันที่เหลือจะไปจอดที่ไหน

มีรูปแบบห้องเดียว ไม่หลากหลาย
โครงการที่ดี จะมีแบบห้องที่หลากหลายในระดับหนึ่ง และจะทำให้ตลาดมือ 2 มีสภาพคล่องที่ดีกว่า (ขายได้ง่ายกว่า) ถ้าโครงการไหนมีรูปแบบห้องเดียว ให้ทำใจไว้ได้เลยว่าอัตราการเติบโตจะเป็นไปได้ช้า ยิ่งถ้ามีจำนวน unit เยอะ ๆ แล้วรูปแบบห้อง 1 – 2 แบบ เวลาคนเริ่มขายมือ 2 กัน ของจะล้นตลาด ราคาขายก็จะมีแต่ลดลง ๆ อยู่ที่ว่าใครซื้อมาได้ราคาถูกกว่ากันแล้วละ

บริหารจัดการไม่ได้เรื่อง
การบริหารจัดการอาคารเป็นหน้าที่ของนิติบุคคล โครงการที่ดี ที่มีคนต้องการซื้ออยู่อาศัย หรือเช่า ย่อมต้องการการบริการที่มีคุณภาพ อย่าลืมว่าเงินค่าส่วนกลางทุกบาท เราจ่ายเพื่อให้นิติบุคคลไปบริหาร ถ้าคอนโดไหน นิติบุคคลบริหารไม่ได้เรื่อง ดูแลลูกบ้านไม่ดี ก็ย่อมเกิดคำถามขึ้นมาในใจว่า “เราจะจ่ายค่าส่วนกลางไปทำไม ?” ถ้าเป็นแบบนี้เตรียมใจได้เลยว่าปัญหาตามมาอีกเป็นขบวน ดังนั้นนิติฯ ที่ดีที่เก่ง จะต้องทำให้ลูกบ้านเชื่อมั่น และยอมจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อมาบริหารโครงการได้

ปล่อยเช่าเหมือนให้เข้าอยู่ฟรี
นักลงทุนต้องคำนึงถึงการปล่อยเช่าให้ได้ แต่อย่ารีบร้อนจนทำให้ราคาค่าเช่าตกต่ำ จริงที่ถ้าปล่อยเช่าได้ช้าลง 1 เดือน คือค่าใช้จ่ายที่มหาศาล แต่ถ้านักลงทุนเอง ไม่ยืนราคาค่าเช่าของโครงการที่เราลงทุน รับรองได้ว่า ค่าเช่าก็จะมีแต่ตกลงเรื่อย ๆ ซึ่งทุกวันนี้มีให้เห็นอยู่เต็มไปหมด อย่างเช่นโครงการชื่อดัง ราคา 2 ล้าน ปล่อยเช่ารายเดือนได้แค่ 6,500 – 7,000 (เฉลี่ยตกวันละ 233 บาทเท่านั้นเอง) หรือคอนโดดังใจกลางเมืองราคา 7 ล้าน ปล่อยเช่าได้แค่ 20,000 บาท ยังปล่อยยาก เราจะเห็นได้เต็มไปหมดในตลาดขณะนี้ ซึ่งมันหมายถึง ได้ผลตอบแทนแค่ 3% – 4% เท่านั้นเอง นี่ยังไม่รวมค่าส่วนกลางในแต่ละปี รวมไปถึงค่านายหน้าปล่อยเช่าอีก 1 เดือนด้วยนะ ถ้าเจอคอนโดแบบนี้ แนะนำว่าเอาเงินฝากไว้ในธนาคารยังจะดีเสียกว่า

ค่าส่วนกลางมหาศาล
คนส่วนใหญ่เวลาไปชมโครงการแล้วมักจะเกิดกิเลส เช่น “ส่วนกลางสวยมาก” “ส่วนกลางหรูมาก” “เห็นแล้วอยากอยู่เอง” ขอให้ใจเย็น ๆ ก่อน ลองสอบถามค่าส่วนกลางกันซักนิดว่าเราจะต้องเสียเงินไปกับพวกนี้ ปีละเท่าไหร่ ? 90% ของคนอยู่เอง มีเวลาใช้ส่วนกลางแค่ 10% ของปี (ประมาณ 36 วัน) ที่ใช้บ่อยสุดก็คงจะเป็นที่จอดรถ ส่วน 100% ของผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนไม่ได้ใช้ส่วนกลาง แต่ต้องจ่ายทุกปี ดังนั้นต้องคำนวณดี ๆ ทั่วไปแล้วสัดส่วนไม่ควรเกิน 1.5 เท่าของค่าเช่า

ส่วนลด เงินเหลือ หรือกู้เกิน ?
เรามักจะเห็นเวลาโครงการต้องการอัด Promotion ลด แลก แจก แถม ซึ่งที่ง่ายที่สุดที่เห็นคือ มี cash back หรือเงินคืน ซึ่งจริง ๆ แล้วเงินที่ได้ มันคือ 1. ส่วนลดจริง ๆ  2. ราคาปกติ (ลดตลอดกาล) หรือ 3. ส่วนลดแบบอุปโลกน์ (ปั่นราคาขึ้นมา) ก่อนซื้อควรตรวจสอบให้ดีก่อน สำหรับการลงทุนควรจะเป็นแบบที่ 1 หรือ 2 แต่ถ้าเป็นแบบที่ 3 นี่เจ๊งแน่นอน ซึ่งส่วนใหญ่จะเจอกับ Agent ที่ตัดราคามากินค่าคอมมิชชั่น ดังนั้นควรเช็คให้ดี ๆ เสียก่อน

ในการลงทุนอสังหาฯ ถ้าเราเลี่ยงได้ 4 ใน 7 ข้อ ต่อไปนี้รับรองได้เลยว่ามีแต่กำไรสูง ทะลุเพดานแน่นอน

ถ้าอยากซื้ออสังหาฯ แบบไม่ต้องกังวลข้อ 7 ห้าม สามารถติดต่อมาได้ที่