NEWS & ARTICLES

            การเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโดนั้น หลาย ๆ คนมักจะเหน็ดเหนื่อยไปกับการเลือกที่พักอาศัย และตระเวนดู เพื่อหาโครงการที่เราชอบก่อน แต่กลับต้องมาตกม้าตายทีหลัง เมื่อรู้ว่าสุดท้ายแล้วเงินเดือนที่มีอยู่กลับ “กู้ไม่ได้” วันนี้เราจะมีเปิดเผยวิธีการคำนวนวงเงินกู้ด้วยตัวเองแบบง่าย ๆ กันด้วยเครื่องคิดเลข ธรรมดา ๆ เพียง 1 อัน

            ก่อนจะพูดถึงหลักการคำนวณ ผมขออธิบายเรื่องคำศัพท์สำคัญ ๆ ที่ต้องทราบก่อนในการนำรายได้มาคิดเพื่อหาวงเงินที่เราสามารถกู้ได้

1. DSR (DEBT SERVICE RATIO) หรือ สัดส่วนของหนี้ (ต่อไปนี้ผมจะใช้คำว่า DSR) โดยปกติแล้วตามประกาศของ ธนาคารแห่งประเทศไทย จะอนุญาตให้ บุคคลธรรมดาทั่วไปสามารถมีภาระสัดส่วนของหนี้ได้อยู่ที่ 70% ของรายได้ เช่น รายได้ 20,000 จะสามารถมีภาระการผ่อนได้ 20,000 x 70% = 14,000 บาท ต่อเดือน แต่ในความเป็นจริงแล้วแต่ละธนาคาร จะมีเกณฑ์แบ่งย่อยลงไปอีก เช่น ถ้าหากมีรายได้ที่สูงขึ้น ก็จะคิด DSR ให้มากขึ้น เช่น รายได้ 100,000 บางธนาคารอาจให้ DSR สูงถึง 80% ก็จะสามารถสร้างหนี้ได้ถึง 80,000 บาท ต่อเดือน เลยทีเดียว

2. INCOME หรือ รายได้ จะถูกแบ่งออกเป็น 2 หัวข้อคือ

2.1 รายได้คงที่ (FIX INCOME) โดยทั่วไปรายได้คงที่ จะถูกนำมาคิดเต็ม 100% ไม่โดนหักเลย โดยในส่วนของรายได้คงที่จะต้องเป็นรายได้ ที่ได้สม่ำเสมอทุกเดือนเท่ากัน เช่น เงินเดือน / ค่าประจำตำแหน่ง / ค่าสนับสนุนที่พัก / ค่าเบี้ยเลี้ยงที่ได้เท่ากันทุกเดือน / ค่าน้ำมัน ฯลฯ

2.2 รายได้ไม่คงที่ (VARIABLE INCOME) เป็นรายได้ที่ได้ไม่สม่ำเสมอ เดือนไหนมีผลงานมาก รายได้ก็มาก เช่น ค่ากะ / ค่าโอที (OT) / ค่า commission / ค่าเบี้ยเลี้ยงแบบรายวัน / ค่าน้ำมันแบบรายวัน โดยในส่วนนี้ธนาคารหลาย ๆ แห่งจะไม่นำมาคิดแบบ 100% เพราะถือว่ามีความเสี่ยง ถ้าเกิดเศรษฐกิจไม่ดี รายได้เหล่านี้ก็จะหดหายไป ทำให้ผู้กู้ มีรายได้ลดลงและอาจไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้

3. DEBT หรือ ภาระหนี้ที่มีอยู่ ในที่นี้จะคิดภาระที่มีอยู่ในระบบ การกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินเท่านั้น เช่น ค่าผ่อนบ้าน ผ่อนรถ ผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคล ผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนบัตรกดเงินสด จะไม่นับภาระหนี้ จากเงินกู้นอกระบบ

4. MAGIC NUMBER (M No.) คือค่าคงที่หนึ่งตัว ที่คิดคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และ จำนวนปีที่ใช้ในการผ่อนชำระเงินกู้ โดยปกติแล้ว สำหรับ MRR / MLR ประเทศไทยจะคิดที่ 7% และจำนวนปีที่กู้สินเชื่อที่ 30 ปี ในที่นี้จะใช้เลข 150 แทน M No.

เมื่อเข้าใจตัวแปรต่าง ๆ แล้วทีนี้เรามาดูกันว่า เวลาธนาคารประเมินวงเงิน เค้ามองที่อะไรบ้าง โดยสูตรการคำนวนนั้นง่ายมาก ๆ คือ

[ [ INCOME x DSR (ของแต่ละธนาคาร) ] – DEBT ] x M No. = วงเงินที่สามารถกู้ได้

โดย INCOME = FIX INCOME + (VARIABLE INCOME x สัดส่วนที่ธนาคารกำหนด)

ทีนี้เรามาลองดูตัวอย่างการคำนวณกันครับ

โจทย์มีอยู่ว่า พนักงานเงินเดือน 25,000 มี OT เฉลี่ยเดือนละ 6,000 ผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคลเดือนละ 4,500 โดยยื่นกับ ธนาคาร A ที่คิดรายได้ไม่คงที่ ๆ 60% และ DSR 70% จะสามารถกู้บ้านได้เท่าไหร่ ลองมาคำนวนกัน

จากสูตร [ [ INCOME x DSR (ของแต่ละธนาคาร) ] – DEBT ] x M No. = วงเงินที่สามารถกู้ได้ เราจะได้

= [ [ [ 25,000 + (6,000 x 60%) ] x 70% ] – 4,500 ] x 150

= [ [ [ 25,000 + (3,600) ] x 70% ] – 4,500 ] x 150

= [ [ 28,600 x 70% ] – 4,500 ] x 150

= [ 20,020 – 4,500 ] x 150

= [ 15,520 ] x 150

= 2,328,000 บาท

จะเห็นได้ว่า พนักงานคนดังกลาว ด้วยเงินเดือนที่ได้รับ และ ภาระผ่อนที่มีอยู่ จะสามารถกู้บ้านได้ไม่เกิน 2,328,000 บาท นั่นเอง

            เป็นอย่างไรบ้างครับ กับการคำนวณวงเงินกู้บ้านแบบง่าย ๆ ด้วยตัวเอง ที่พอจะนำไปใช้คำนวณดูก่อนได้โดยไม่ต้องยื่นเอกสารกับธนาคารให้ยุ่งยาก แบบนี้จะช่วยให้เราสามารถวางแผนได้ถูก และไม่ต้องเสียทั้งเวลา และความรู้สึก เวลายื่นเอกสารแล้วไม่ผ่าน ซึ่งหวังว่าทุก ๆ ท่านจะนำไปปรับใช้และเลือกราคาของบ้าน หรือ คอนโดได้อย่างแม่นยำ

สำหรับสมการนี้จะมีตัวแปร ที่แปรผันอยู่อีก 3 ตัวคือ เราต้องทราบว่า

1. ธนาคารไหนใช้ DSR เท่าไหร่

2. แต่ละธนาคารคิด สัดส่วนของ รายได้ไม่คงที่กี่ %

3. ถ้าไม่ได้กู้ 30 ปี Magic Number จะใช้ตัวเลขไหน