NEWS & ARTICLES

        หลาย ๆ คนคงเคยได้ยินคำว่า คอนโดเงินเหลือ กันมาบ้างแล้ว และผมเชื่อว่ามีหลายคนที่สงสัยว่า “คอนโดเงินเหลือ” มันคืออะไร แล้วมันทำไปเพื่ออะไร วันนี้เราจะมาทำความรู้จักกันให้มากขึ้น

คอนโดเงินเหลือ คือการซื้อคอนโด ที่มีส่วนลดจากโครงการ เพียงแต่ส่วนลดนั้น ผู้ซื้อสามารถที่จะเลือกได้ว่าจะรับเป็น ส่วนลดหักจากค่าห้อง เพื่อยื่นกู้ให้น้อยลง หรือ กู้ในวงเงินอนุมัติแล้วรับเงินส่วนต่างจากการจ่ายเงินระหว่าง ธนาคาร และ โครงการ แต่ก็เป็นที่ทราบกันดี สำหรับ ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) มักจะไม่มีความต้องการในการลงทุนคอนโดเงินเหลือ เพราะต้องการกู้ในวงเงินที่ต่ำที่สุด เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการผ่อน หรือ เพื่อให้ ค่าเช่า เอาชนะ ค่าผ่อน และได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูงที่สุด

        แล้วแบบนี้ “มันจะมีประโยชน์” อะไรกัน ? แน่นอนครับทุกอย่างล้วนมีเหตุผลของมัน ด้วยความที่ว่ามันสามารถ “สร้างเงิน” ออกมาให้กับ “ผู้กู้ได้” นั่นหมายความว่า เราสามารถนำเงินนั้นไปทำประโยชน์ได้ มากมายหลายอย่าง วันนี้ ผมจะมาแนะนำ การนำ “เงินเหลือ” ไปใช้ประโยชน์อย่างถูกวิธี และเป็นการใช้ “เครดิต” ในการจัดการปัญหาเรื่องเงินได้อย่างชาญฉลาด 7 วิธี

1. ปิดหนี้นอกระบบ

        หนี้นอกระบบ เป็นสิ่งที่เลวร้ายที่สุด ซึ่งบางคนอาจมีเหตุจำเป็นที่จะต้องใช้เงินด่วน จึงเกิด “พลาด” ไปกู้ยืมเงินจากนายทุนนอกระบบ ซ้ำรายยังไม่สามารถหาเงินมาชดใช้ได้ทัน จึงทำให้วงเงินหนี้บานปลาย ผ่อนเท่าไหร่ก็ได้แค่ดอก การนำเงินก้อนจากการซื้อคอนโด ไปปิดหนี้ ก็ดูจะเป็นวิธีที่ดีกว่า

โดยปกติแล้วดอกเบี้ยของการกู้นอกระบบ จะอยู่ที่ 10% - 20% ต่อเดือน !!! (240% ต่อปี)

2. ปิดหนี้บัตรเครดิต

        หนี้บัตรเครดิต ก็เป็นวงเงินหนี้ที่เลวร้ายอีกตัว ที่เกิดจาก กิเลส และความอยากได้ จะพบได้มากในกลุ่มคนที่มีบัตรเครดิต และไม่สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ จนเกิดหนี้พอกพูน ซี่งกว่าจะรู้ตัวอีกทีก็มหาศาลแล้ว ดังนั้นจึงดีกว่าถ้านำเงินเหลือไปปิดหนี้บัตร ที่ดอกเบี้ยสูง ๆ

โดยปกติแล้วดอกเบี้ยของบัตรเครดิต จะอยู่ที่ 16% - 24% ต่อปี !!

3. ปิดหนี้เงินกู้ส่วนบุคคล

        วงเงินกู้ส่วนบุคคล เป็นวงเงินที่ไม่สูงมากนัก แต่ข้อเสียคือ ระยะเวลาผ่อนชำระสั้น ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูง เป็นภาระที่หนักในแต่ละเดือน และ ดอกเบี้ยแพงกว่าการซื้อที่พักอาศัย การนำเงินก้อนบางส่วนไปปิดวงเงินนี้ ก็ถือเป็นความคิดที่ไม่เลวเลยทีเดียว โดยปกติแล้วดอกเบี้ยของวงเงินกู้ส่วนบุคคล จะอยู่ที่ 9% - 14% ต่อปี !
 

4. กู้ / ดาวน์รถยนต์

        อาจดูสุ่มเสี่ยงไปสักหน่อย แต่ข้อดีของวิธีการนี้ คือการใช้เงินจาก วงเงินกู้ที่อยู่อาศัย ที่สามารถผ่อนจ่ายแบบลดต้นลดดอกได้ และนำเงินเหลือไปดาวน์รถยนต์ส่วนหนึ่ง เพื่อให้ผ่อน เบาขึ้นในแต่ละงวด ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

โดยปกติแล้วดอกเบี้ยของวงเงินรถยนต์ จะอยู่ที่ 3% - 7% ต่อปี แต่ไม่ลดต้นลดดอก

5. ซื้อ Furniture ตกแต่งห้อง

        สำหรับคอนโดบางโครงการ ราคาที่ดีที่สุด อาจไม่ใช่ห้องที่พร้อมสำหรับอยู่อาศัย มีไม่น้อยที่โครงการพยายามทำราคาต่ำลงมาเพื่อให้สามารถขายได้ในวงกว้าง แต่ในระยะหลัง แทบจะทุกโครงการมักจะขายห้องพร้อม Fully Fitted (Furniture Fit in) แต่ของที่ให้ก็ไม่ถึงขนาดที่เรียกได้ว่า หิ้วกระเป๋า เข้าอยู่ได้เลย ซะทีเดียว เพราะที่นิยมส่วนมาก มักจะมีเพียง ตู้เสื้อผ้า เตียง sink ครัว หรือชั้นวาง TV เท่านั้น ทำให้หากจะใช้งานอย่างเต็มที่ต้องมีการซื้อ Furniture เพิ่มอย่างแน่นอน เช่น ฟูกนอน หมอน โซฟา โต๊ะทานอาหาร ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น TV ซึ่งโดยปกติแล้ว เงินที่ใช้ตกแต่งห้องจะอยู่ที่ประมาณ 40,000 – 80,000 บาท ซึ่งหากมีวงเงินที่กู้ได้เพียงพอ ก็จะถือว่าช่วยให้เรา สามารถมีห้องปล่อยเช่า หรือ อยู่เอง ได้โดยไม่ต้องเสียเงินแม้แต่บาทเดียว

6. นำเงินไปลงทุนในกองทุน หรือ ตลาดหุ้น

        ถ้าจะหาเงินไปต่อยอดการลงทุน ปกติแล้วถ้าจะเดินเข้าไปในธนาคารแล้วขอกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนนั้นทำได้ยาก จึงทำให้คนที่ไม่มีต้นทุนทางการเงินไม่สามารถเข้าสู่วงการ การลงทุนด้านนี้ได้ หากแต่อสังหาฯ ที่ได้รับเงินเหลือมานั้นมีการบริหารที่ดี และนำเงินที่เหลือไปต่อยอดในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น กองทุน หรือ ตลาดหุ้น สำหรับคนที่มีพื้นฐานการลงทุนมาก่อนแล้ว อาจสามารถทำกำไรต่อปีได้จนเพียงพอที่จะผ่อนอสังหาฯ ไปได้แบบฟรี ๆ โดยส่วนใหญ่เป้าหมายของการนำเงินก้อนนี้ไปลงทุน จำเป็นจะต้องได้ส่วนต่างอยู่ที่ 15%-20% และผลตอบแทนถ้าได้ มากกว่า 15% ต่อปี จะถือว่าเพียงพอต่อค่าผ่อนได้เลย

7. ใช้วิธีการ Negative Gearing

        เป็นเทคนิคที่นักลงทุนอสังหาฯ เป็นอาชีพนิยมใช้ นั่นคือการนำเงินเหลือ มาบริหาร ร่วมกับ เงินค่าเช่า โดยใช้สมการดังต่อไปนี้

ค่าผ่อน - ค่าเช่า = N (Negative) เมื่อได้ N ให้นำมาหาร เงินเหลือ ว่าสามารถหมุนในระบบการผ่อนได้เป็นจำนวนกี่เดือน

        โดยส่วนใหญ่การใช้วิธีการแบบนี้จะต้องอาศัยการคำนวณที่แม่นยำ และวินัยของนักลงทุนที่แข็งแกร่ง เพื่อให้สามารถเลี้ยงดูอสังหาฯ ไปได้ตลอดรอดฝั่ง ซึ่งโดยปกติแล้วทรัพย์ที่จะเข้าเกณฑ์จะต้องผ่านการประเมินทั้งด้าน เงินเหลือ และ ค่าเช่า มาแล้วโดยละเอียด โดยเงินเหลือส่วนใหญ่ควรมากกว่า 15% และ N ที่ได้ต้องไม่เกิน 25% ของค่าผ่อน (ผ่อน 10,000 ควรเช่าได้ 7,500 ติดลบไม่เกิน 2,500) ถ้าเข้าเกณฑ์แบบนี้ จะทำให้เราไม่ต้องกังวลเรื่อง Cash flow ในการลงทุนครั้งนี้ไปอีก 5 – 10 ปี และสามารถ จัดสรรเงิน ทำกำไรหลักแสนหรือหลักล้าน ได้เลยตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ

        เป็นยังไงบ้างครับสำหรับ มุมมองในการใช้ประโยชน์ 7 วิธีจากคอนโดเงินเหลือ หวังว่าทุก ๆ ท่านอ่านแล้วอาจจะพอได้ไอเดียไปบ้างไม่มากก็น้อย ซึ่งจริง ๆ แล้วเราสามารถประยุกต์ไปสู่การนำเสนอขายลูกค้าได้อีกมากมายหลายรูปแบบ เพื่อช่วยในการนำเสนอทรัพย์ไปให้ลูกค้าได้อย่างตอบโจทย์ โดนใจ

ถ้าไม่อยากพลาดบทความดี ๆ อย่าลืมติดตามเราได้ใน

Page Fastlane Property หรือ

www.masteryresolution.com