3 สมการ ปั้นเงินล้าน จากอสังหาฯ Mastery Resolution - บริษัทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ครบวงจร

NEWS & ARTICLES

18 Apr 2020 1330 VIEWS

3 สมการ ปั้นเงินล้าน จากอสังหาฯ


POSTED BY Mastery Resolution

               หากพูดถึงการลงทุนอสังหาฯ หลาย ๆ คน มักจะมองว่าเสี่ยง ไม่ว่าจะด้วยความกังวลว่าจะเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ บ้างก็ว่าต้องใช้ความรู้ที่เยอะก่อนจะลงทุน

บ้างก็ว่าต้องใช้เงินทุนที่สูงเพื่อที่จะลงทุนอสังหาฯ สักแห่ง จึงมักจะเห็นนักลงทุนอสังหาฯรุ่นเก๋า ที่มักจะใช้เงินสดจำนวนหนึ่งในการลงทุน เพื่อให้สามารถทำกำไรจากอสังหาฯ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

แต่ในความเป็นจริงแล้ว การลงทุนในอสังหาฯนั้น ก็มีหลากหลายวิธี ในการทำกำไร ซึ่งทั้งหมดนั้น ขึ้นอยู่กับวิธีการ “กดเครื่องคิดเลข” แต่ละสูตรเท่านั้นเอง

 

“ถ้าเปรียบการลงทุนอสังหาฯ กับ การทำอาหาร

               ทรัพย์แต่ละที่ก็เหมือนวัตถุดิบอันมีค่า

และมีหลากหลายตำรา

ที่ปรุงออกมาแล้ว...อร่อย” 

Ohm_Mastery

 

        ถ้าลองคิดในเชิง คณิตศาสตร์ ว่า ถ้าต้องการผลลัพธ์ ให้ได้เท่ากับ 2 เรามีกี่วิธี ในการสร้างสมการ บ้างอาจจะบอก 1 บวก 1 สิ ได้เท่ากับ 2 บ้างอาจจะบอก ก็ 2 คูณ 1 ไง ก็ได้เท่ากับ 2 หรือ 2 หาร 1 ก็ได้นะ

และผมเชื่อว่ามีอีกหลายร้อยวิธี ในการสร้าง “สมการ” ที่จะได้ผลลัพธ์ เท่ากับ 2

        การลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นกัน ทำไมเราถึงเห็น หลายคนลงทุนแล้ว “รวย” แล้วก็ลงทุนต่ออีก แต่ก็มีหลายคนที่ลงทุนแล้ว “เจ๊ง” และเลิกล้มไปอย่างเจ็บปวด เพียงเพราะการคำนวณที่ผิดพลาด ในเรื่องผลตอบแทน

หรืออัตราการเติบโต บ้างก็หลงเชื่อโฆษณาทางการตลาด แบบที่ เอาราคาถูก และผลตอบแทนที่สูงมานำเสนอ แต่เมื่อไปดูของจริง กลับพบว่า rate ปล่อยเช่าจริง ทำไม่ได้อย่างที่คาดการณ์

        ยกตัวอย่างเช่น เราอาจเคยเห็นการ ทำการตลาดด้วยการบอกผลตอบแทนของการลงทุนอสังหาฯ จาก Developer ต่าง ๆ ว่า “โครงการนี้ได้ Rental Yield 6% บ้าง 8% บ้าง” ทำให้ดึงดูดนักลงทุน เข้าไปจับจองและซื้อ ทรัพย์ในทำเลนั้น ๆ

ต่เราเคยรู้ไหมว่า 6% หรือ 8% นั้นคำนวณมาจากอะไร ? เค้ามีวิธีการคำนวณยังไง ? ใช่ครับ ! เราไม่มีทางทราบได้เลยว่า “สมการ” ในการตลาดของแต่ละที่ ที่บอกมา ใช้ “อะไร” ในการคำนวณ

แต่ผมบอกได้เลยว่า ส่วนใหญ่แล้ว โครงการจะแจ้งเราว่า คำนวณจาก “ราคาซื้อขาย” …………….. จริงหรือ ?!?!?!?!?!

         ลองสูดลมหายใจลึก ๆ แล้วถอยออกมาซัก 1 ก้าว เราจะพบว่า ในความเป็นจริง มีปัจจัยอื่น ๆ ซ่อนอยู่มากมายที่ทำให้ห้อง Type เดียวกัน ราคาขายไม่เท่ากัน !!! ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเรื่อง ชั้นที่สูงขึ้น , วิวจากระเบียงหรือหน้าต่างของห้อง ,

ตำแหน่งของห้อง , ขนาดของพื้นที่ที่ต่างกันเพียงเล็กน้อย ล้วนเป็นปัจจัยในการกำหนดราคาขายทั้งสิ้น

        ในขณะที่ราคาปล่อยเช่าถ้าเป็นห้อง Type เดียวกัน ไม่ว่าจะ กว้างขึ้นซัก 3-5 ตร.ม. วิวสระ ชั้นสูง ก็ล้วนได้ค่าเช่าที่ “แทบจะเท่ากัน” กับห้องชั้นที่ไม่สูงมากนัก วิวเมือง แต่สิ่งที่มีผลกลับเป็นเรื่องของ “การแต่งห้อง” “Furniture และ “วิธีการปล่อยเช่า”

               ถ้าหากการลงทุน Input = อสังหาฯ , Output = ผลตอบแทน         

นั่นหมายความว่า สิ่งที่เราต้องหาให้ได้คือ “สมการ” ในการทำให้ อสังหาฯ สร้างผลตอบแทน ให้เป็นไปตามที่เราคาดหวัง

 

ทีนี้กลับมาดูก่อนจะซื้อ ว่าตอนนี้เรามี Input อะไรแล้วบ้าง

  1. ราคาทรัพย์
  2. Type ของ ห้อง / บ้าน
  3. ของแถมที่ได้

ถ้าสมมติ สิ่งที่ต้องการ = ผลตอบแทนที่ 6% - 8% แล้วพิจารณาว่า “สมการ” ที่จะทำให้เกิด ผลลัพธ์ มีปัจจัยใดได้บ้าง

ผมจะยกตัวอย่างเป็นกรณีศึกษา ถึงสมการที่ผมใช้ หลัก ๆ 3 รูปแบบ โดยใช้ตัวแปร Input เดียวกันคือ

  1. ราคาทรัพย์ = Condo ราคา 3,000,000
  2. Type 1 Bedroom
  3. ของแถมที่ได้ = Fully Furnish

สมการที่ 1 : Return On Investment (ROI)

        แปลตรงตัวคือ "ผลตอบแทนจากการลงทุน" เป็นสมการที่คิดง่ายที่สุด แต่ทำได้เป็นบางคนเท่านั้น เพราะ สมการนี้ นักลงทุน จำเป็นที่จะต้องมี เงินสด เป็นจำนวนมาก ใช้วิธีการ ตรงตัวในการตัดสินใจเช่น ถ้าเรามีเงิน 3,000,000 บาท แทนที่จะเอาไปฝากธนาคาร

ได้ดอกเบี้ย 1% - 3% ก็เอาเงินทั้งหมดนั้นมาซื้ออสังหาฯ แทน โดยผลตอบแทนที่หวังได้ (ค่าเช่า) ตามราคาตลาด จะอยู่ที่ ล้านละ 5,000 ในที่นี้ ค่าเช่าได้จะประมาณ 15,000 ต่อเดือน

ลองกดเครื่องคิดเลข 15,000 x 12 = 180,000 บาท ต่อ ปี หรือคิดเป็น 180,000 / 3,000,000 = 6% ต่อปี

โดยหากต้องการผลตอบแทนที่มากขึ้น อาจต้อง ต่อรองราคา อสังหาฯ ให้ลดลง หรือ การเพิ่ม furniture และ เครื่องใช้ไฟฟ้า เพื่อให้มูลค่าการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้น อีกทางหนึ่ง

 

สมการที่ 2: Return On Cash (ROC)

        ผลตอบแทน จาก “เงินที่ลงทุน” วิธีนี้จะเหมาะกับคนที่มี ทุนเงินสดจำนวนหนึ่ง และอาศัยการกู้จากธนาคารด้วยอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งในการลงทุนแบบนี้ต้องอาศัย เครดิต และ การคำนวณอีกเล็กน้อย เพื่อให้แน่ใจว่า สามารถสร้างกำไรได้ตามเป้า

วิธีการนี้จะทำได้ง่ายกว่าวิธีแรก และเป็นที่นิยม ในกลุ่มวัยกลางคน (อายุ 35 ปี ขึ้นไป) เพราะเริ่มมีเงินเก็บเป็นก้อนบ้างบางส่วนก็สามารถลงทุน หรือทำกำไรได้แล้ว

สมการของวิธีนี้จะเป็นรูปแบบ การใช้เงินสด + กู้ธนาคาร เพื่อซื้ออสังหา ฯ และกำไรจะคิดจาก กำไรสุทธิ ต่อ เงินสดที่ลงทุน ยกตัวอย่าง

ทรัพย์ ราคา 3,000,000 บาท วางดาวน์ที่ 40% เป็นจำนวน 1,200,000 บาท ขอสินเชื่อในส่วนที่เหลือ 60% ที่ 1,800,000 บาท

เมื่อคำนวณจากวงเงินดอกเบี้ยสินเชื่อ (ที่ 5% ต่อปี , ระยะเวลา 30 ปี) จะต้องผ่อนธนาคารอยู่ที่ เดือนละประมาณ 9,700 บาท ดังนั้นเมื่อปล่อยเช่าจะได้กำไรสุทธิ 15,000 – 9,700 = 5,300 x 12 = 63,600 ต่อปี

และการคิดผลตอบแทนแบบ ROC จะคิดเทียบกับเงินสดที่ลงทุน ดังนั้น ผลตอบแทนแบบ ROC จะอยู่ที่ 63,600 / 1,200,000 = 5.3% ต่อปี

จะเห็นได้ว่า วิธีการนี้ กำไรต่อปี ได้น้อยกว่า วิธีแรกนิดหน่อย แต่ใช้เงินลงทุน น้อยกว่า ถึง 60% แม้ตัวเลขสุทธิจากผลตอบแทน จะไม่สูงมากนัก แต่ก็สามารถเรียกได้ว่ามี Passive Income ได้ทันทีโดยไม่ต้องเก็บเงินก้อนขนาด 3 ล้านก่อนเพื่อลงทุน

 

สมการที่ 3: Negative Gearing (NTG)

        การบริหาร Cash flow ติดลบ เพื่อทำกำไรจาก "Capital Gain" อาศัยการลงทุนในทรัพย์ที่จะสามารถ กู้ได้ 100% และยังมีเงินเหลือจาก ส่วนลด ส่วนต่าง จากสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ที่ได้รับจากโครงการ การลงทุนแบบนี้ต้องอาศัย

เครดิตที่ดีในการขอสินเชื่อ และการคำนวณอย่างแม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นยอดผ่อน ค่าเช่า และอัตราการเติบโตในอนาคต วิธีการนี้เป็นที่นิยมมาก ๆ สำหรับคนที่สามารถมองหา ทรัพย์ ที่ราคาต่ำกว่าตลาดในอัตราส่วนที่สูง (10% - 20%)

        สมการของวิธีนี้จะเป็นรูปแบบ ใช้เงินกู้ได้ 100% โดยอาจจะไม่จำเป็นต้องใช้เงินสดเลยแม้แต่บาทเดียว (No Money Down) โดยการทำกำไรจะมองไปที่ 2 ส่วนคือ 1. Capital Gain 2. ส่วนลดที่ได้จากการซื้อขาย

ยกตัวอย่าง ทรัพย์ราคา 3,000,000 บาท ได้ส่วนลดมาที่ 15% เท่ากับ 450,000 บาท แต่สามารถขอสินเชื่อได้ที่ 3,000,000 บาท เมื่อคำนวณจากวงเงินดอกเบี้ยสินเชื่อ (ที่ 5% ต่อปี , ระยะเวลา 30 ปี) จะต้องผ่อนธนาคารอยู่ที่ เดือนละ 16,000 บาท

        ดังนั้นหากลงทุนปล่อยเช่า จะเกิดรายรับที่ติดลบ 15,000 – 16,000 = -1,000 x 12 = -12,000 ต่อปี

แต่เนื่องด้วย ได้ส่วนลดจากการซื้อขายมา 450,000 จะทำให้สามารถ จ่ายส่วนต่างที่ติดลบได้ ถึง 37.5 ปี !!!

ส่วนใหญ่คนที่ใช้สมการนี้จะต้องมีการคำนวณที่ดีก่อนลงทุน และ จัดสรรเงินบางส่วนเพื่อแก้กระแสเงินติดลบ แต่ทำให้สามารถทำกำไรจากการลงทุนได้เลยทันที อย่างเช่น แบ่งเงินสำหรับแก้ติดลบ จำนวน 120,000 เพื่อประคองทรัพย์ให้อยู่ได้ 10 ปี

และหลังจากนั้นก็รอทำกำไรจากการขายทรัพย์ เงินที่เหลือ 330,000 ก็จะถือเป็นกำไรจากการลงทุนเลยนับตั้งแต่วันซื้อขายนั่นเอง

 

สรุปการคำนวณจากสมการทั้ง 3 รูปแบบ และข้อดี - ข้อเสีย กันหน่อยดีกว่า

  ข้อดี ข้อเสีย
สมการที่ 1 : Return On Investment (ROI)    - ไม่ต้องแบกภาระหนี้
- Passive Income ระยะยาว

- ใช้เงินลงทุนจำนวนมาก

- ผลตอบแทนปานกลาง (6% - 8%)

สมการที่ 2 : Return On Cash (ROC)

- ใช้เครดิตบางส่วนได้

- ได้ผลตอบแทนมั่นคง และมากกว่าเงินฝาก

- ต้องแบกภาระหนี้จำนวนหนึ่ง

- อาจถูกนักลงทุนที่ใช้สมการ 1 ปล่อยเช่าตัดราคา ทำให้ผลตอบแทนอาจไม่เป็นเหมือนที่หวังไว้   

สมการที่ 3 : Negative Gearing (NTG)

- ลงทุนแล้วสามารถทำกำไรได้เลย

- ไม่จำเป็นต้องใช้เงินสดในการลงทุน

- สามารถรองรับการตัดราคาจากการปล่อยเช่าได้ (ด้วยเงินส่วนต่างที่เหลือ)   

- เป็นหนี้ 100%

- ต้องคำนวณให้ละเอียด โดยเฉพาะ

ค่าเช่า และ อัตราการเติบโต

- ต้องมีวินัยสูงในการบริหารเงิน


แล้วเพื่อน ๆ คิดว่าสมการไหน เหมาะกับการลงทุนของตัวเองบ้าง ลองเสนอแนะกันมาได้ทาง
FB Fan page: Fastlane Property หรือ

Website: http://masteryresolution.com

MASTERY RESOLUTION COPYRIGHT 2019