10 สิ่งไม่คาดฝัน ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ เกือบพัง ใน ปี 2562 Mastery Resolution - บริษัทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ครบวงจร

NEWS & ARTICLES

18 Apr 2020 701 VIEWS

10 สิ่งไม่คาดฝัน ที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ เกือบพัง ใน ปี 2562


POSTED BY Mastery Resolution

               เรียกได้ว่าผ่านพ้นกันไปแบบลูกผีลูกคนเลยทีเดียวกับตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 โดยปกติแล้วตลาดการซื้อขายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เรียกได้ว่า อสังหาฯ ในประเทศไทยเป็นที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก เพราะมีอัตราการเติบโตที่สูงที่สุด แต่ด้วยเหตุการณ์ที่แสนชุลมุนในปี 2562 นี้ จึงทำให้เหตุการณ์กลับพลิกผัน ไปมา และตื่นเต้นยิ่งกว่าเล่นรถไฟเหาะเสียอีก

               แต่ด้วยคำว่าทุกวิกฤติย่อมมีโอกาส วันนี้เราจะมาวิเคราะห์เหตุการณ์สุดพลิกผัน แล้วจะมาดูกันว่ามีใครได้รับประโยชน์จากสิ่งนี้บ้าง วันนี้ทีมงาน Mastery RE Solution ได้ทำการรวบรวมที่สุด ของจุดเปลี่ยน 10 เหตุการณ์มาให้วิเคราะห์กัน

 

  1. หนี้เสียมหาศาล

            ด้วยอัตราการเติบโตที่สูงต่อเนื่องมาตลอด 4 ปีของตลาดอสังหาฯ และเงื่อนไขการขอสินเชื่อไม่เข้มงวดมากนัก จึงทำให้เกิดการซื้อขาย คอนโดในแบบ คอนโดเงินเหลือ กันเป็นจำนวนมาก (โดยเฉพาะพื้นที่ในโซนพัทยา) ในความจริงแล้ว หลักการลงทุนคอนโดเงินเหลือ ที่ถูกวิธีนั้น ก็มีหลากหลายรูปแบบ เพียงแต่ปัญหาที่เกิดนั้นเกิดจาก นักลงทุน ที่ไม่ได้ต้องการจะลงทุนในอสังหาฯ หากแต่ต้องการเงินจากธนาคารในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ โดยใช้อสังหาฯ บังหน้า และสุดท้ายไม่ได้ทำการผ่อนจ่ายธนาคาร ตามที่กำหนด จึงส่งผลให้ หนี้เสีย ของแต่ละธนาคารสะสมและพุ่งสูงที่สุดเป็นประวัติกาล ด้วยเหตุนี้เอง ทำให้ธนาคารออกมาปรับกลยุทธ และลดเป้าของวงเงินกู้อสังหาฯ ลง โชคดี ก็จะไปตกอยู่กับ sales ของแต่ละธนาคาร ที่ไม่ต้องแบกความกดดันในการทำยอด ของวงเงินกู้ แต่ด้วยธนาคารเองก็ต้องสร้างรายได้จาก ดอกเบี้ย จึงทำให้เกิดผลิตภัณฑ์ทางการเงินใหม่ ๆ ออกมาให้เราได้เห็นกัน ไม่ว่าจะวงเงินกู้แบบจำนวนต่ำ ๆ ระยะเวลาสั้น ๆ (Micro loan) ที่จะแก้ปัญหา การกู้นอกระบบ หรือวงเงินสินเชื่อ ดอกเบี้ย 0% ระยะสั้น ซึ่งวงเงินเหล่านี้ กู้ง่าย กู้ได้ เพียงแค่เราเป็นลูกค้าของธนาคารเท่านั้นเอง

 

  1. รถผ้าป่าคว่ำ เพราะชะลอการเติบโต ด้วย LTV ใหม่

            เมื่อหนี้เสียมหาศาลจาก “คอนโดเงินเหลือ” ก็ต้องปรับมาตรการ การอนุมัติวงเงิน ออกมา ซึ่งมีผลบังคับใช้ตอนเดือน เมษายน 2562 โดยส่งผลเหมือนกับให้ “คนกู้ได้น้อยลง” โดย LTV (Loan to Value) นั้นอธิบายง่าย ๆ เหมือนสมัยก่อน เงินเดือน 15,000 ไม่มีภาระก็กู้อสังหาฯ ราคา 1.5 ล้านได้ กลับกัน เมื่อมีการปรับ LTV ใหม่ การจะกู้คอนโดราคา 1.5 ล้าน อาจต้องใช้เงินเดือน 20,000+ นั่นหมายความว่า ซึ่งสิ่งที่กระทบอย่างรุนแรงคือ คอนโด ที่ราคาน่ารัก ประมาณ 1.5 – 2 ล้าน สำหรับ พนักงานที่เพิ่งเริ่มงาน หรือ ฐานเงินเดือนของโรงงาน ไม่สามารถกู้ซื้อได้อีกต่อไป หรือต่อให้มีคนที่เงินเดือน สูงเกิน 2 หมื่น กระบอกของฐานเงินเดือนก็จะขยับเป็น 25,000 – 35,000 แทน ซึ่งคนเหล่านั้นก็อาจจะเริ่มมองเป็น บ้าน หรือ คอนโดเกรดกลาง ๆ แทนเสียมากกว่า แต่ก็ยังมี เรื่องดี อยู่ ซึ่งจากเหตุการณ์นี้ทำให้ เกิดการตื่นตระหนก อย่างรุนแรง และส่งผลให้ เกิดการ “เร่งโอน” ได้เป็นจำนวนมาก ก่อน เดือนเมษายน จนส่งผลให้ เกิดยอดโอนที่พุ่งสูงที่สุดของปี แถมบางธนาคารยังทำเป้าวงเงินกู้กันไปได้ 50% - 70% เลยทีเดียว

 

  1. ปรับราคาประเมินครั้งใหญ่

            ตามมาติด ๆ กับนโยบายเพื่อปรับสมดุลครั้งใหญ่ ทำให้ยอดประเมินราคาของทั่วทุก developer เกิดความโกลาหล จากที่กู้ผ่านยากแล้ว ยังปรับราคาประเมินให้ลดลงมาอีกด้วย โดย Q2 – Q3 ทำให้ยอดโอนของแต่ละโครงการนั้น ตกวูบ เพราะแต่ก่อนเคยกู้ได้ แต่มาตอนนี้ วงเงินกู้ไม่พอ ซึ่งมีนักลงทุนจำนวนมาก ที่ไม่ได้วางดาวน์ (กู้เต็ม 100% จากยอดอสังหาฯ) เมื่อเป็นแบบนี้สิ่งที่ทำได้คือ แต่ละโครงการต่างทำการตลาดกันอย่างหนัก โดยจะ เห็นได้ว่ามี Promotion ต่าง ๆ ออกมามากมายอย่าง ลดกระจาย หรือ แจกกระหน่ำ นั่นเอง

 

  1. ดับฝันการกู้เงินเหลือ

            เรียกได้ว่าปรับทั้งราคาประเมิน ก็แล้ว ปรับวงเงินผู้กู้ก็แล้วยังไม่พอ จากมาตรการใหม่ ออกข้อกำหนดมาไม่ให้ตัว Developer ทำเงินคืนผู้ซื้อได้เหมือนเดิมอีกต่อไป การปรับรูปแบบการทำเงินเหลือใหม่ ทำให้ นักลงทุน ที่รวมตัวกันเป็นกลุ่มเองก็ไม่สามารถได้รับส่วนลด เงินเหลือนี้ได้อีกต่อไป กลับกัน หากจดทะเบียนบริษัท และรับเงินในฐานะ “นายหน้า” ยังสามารถทำได้อยู่ จึงทำให้กลุ่ม บริษัท Agent ได้รับผลประโยชน์นี้ไปเต็ม ๆ

 

  1. Agent ใหม่เหยียบกันตาย

            เมื่อขายแบบเงินเหลือไม่ได้ อีกต่อไป สิ่งเดียวที่จะทำให้มีเงินเหลือ ก็ต้องผ่านคนกลางเท่านั้น ทำให้ปีนี้เป็นปีที่ มีกลุ่ม Agent ใหม่ ๆ แตกหน่อออกมาเป็นกลุ่มย่อย ๆ อีกหลากหลายองค์กร ในขณะที่มีกลุ่ม Agent เพิ่มมากขึ้น แต่ของยังเป็นชิ้นเดียวกัน เพราะทรัพย์ในมือที่แต่ละคนมี ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นที่เดียวกัน แต่ดันมาต่างกันที่ราคา ทีนี้พอรับมาแล้วยังขายได้ไม่หมด ก็อยู่ที่ว่า Agent ไหนจะสายป่านยาวกว่ากัน โชคดีก็จะมาตกอยู่กับผู้ซื้ออีกครั้ง ว่าใครจะไปเจอ Agent ต้น ๆ สาย และได้รับราคาที่ดีที่สุดมานั่นเอง

 

  1. เงินบาทแข็งตัวเกินควบคุม

            ปกติแล้วเหตุการณ์เงินบาทแข็งค่า จะเกิดขึ้นในตอนที่เศรษฐกิจดีเท่านั้น กลับกันการแข็งค่ารอบนี้กลับมาโผล่เอาในช่วงที่ เศรษฐกิจ “ฝืด” สุด ๆ และที่มากระทบกับอสังหาฯ อย่างรุนแรงก็เพราะ จากเหตุการณ์ที่กล่าวมาตอนต้นทั้งหมด ทำให้ demand จากภายในประเทศ ลดลงอย่างน่าใจหาย แล้วจะคาดหวัง กำลังซื้อจากต่างประเทศ ก็กลับพึ่งพาไม่ได้เพราะ “ค่าเงิน” ที่แข็งจนเกินไป โดยเมื่อเทียบกันในระยะเวลา 1 ปี ค่าเงินบาทจากกลุ่มประเทศที่ชอบลงทุนในไทยไม่ว่าจะเป็น อเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น ฮ่องกง หรือแม้กระทั่ง ลูกค้าคนสำคัญคือ “จีน” ชะลอการซื้ออย่างรุนแรง เพราะอยู่ ๆ ก็ต้องซื้อของแพงขึ้นจากเดิม เกือบ 20% กลับกัน ถ้าคนที่ลงทุนไว้แล้ว เรียกได้ว่า อยู่ ๆ กำไรขึ้นมา 20% เรียบร้อย ดังนั้นตอนนี้เราจะเห็นได้ว่ามี owner จีนทยอยเอา คอนโดฯ ออกมาขายเก็บกำไรกันไม่น้อย

 

  1. ห้ามเลือด ด้วยนโยบายกระตุ้น ลดโอน+จดจำนอง

            พูดแล้วคืนคำก็กลัวจะเสียหน้า แต่ตลาดอสังหาฯ จะปล่อยให้ล้มก็ไม่ได้ ก็จำเป็นจะต้องออกมาตรการอะไรซักอย่างที่จะช่วยกระตุ้น ให้คนเกิดความรู้สึกว่า “อยากซื้อ” ขึ้นมาบ้าง สุดท้ายก็หนีไม่พ้นยอมเฉือนเนื้อตัวเองด้วยการ “ลดค่าธรรมเนียมการโอน และ จดจำนอง” ลง เอาง่าย ๆ ก็คือ รัฐ support ค่าใช้จ่ายเอาไว้ให้ 3% แต่ก็ยังมีเงื่อนไขที่ว่า ทรัพย์นั้น ๆ ต้องไม่เกิน 3 ล้าน แต่แค่นี้ดูแล้วก็สามารถช่วยเหลือ โครงการได้เกือบ 100 โครงการ ทำให้คนเริ่มหันกลับมายื่นซื้อคอนโดกันอีกครั้ง

 

  1. Developer หนีตาย

            ถึงแม้จะบรรเทาด้วยการลดค่าใช้จ่ายวันโอนไปแล้ว แต่เมื่อย่างเข้าไตรมาสที่ 4 ที่แผนการขายของหลาย ๆ Developer ยังไม่บรรลุตามเป้า ทำให้ช่วงเวลานี้เราจะเห็นโปรไฟไหม้ เข้ามาเรื่อย ๆ โดยนับจากเดือน 10 ถึงสิ้นปีเรียกได้ว่า “แบรนด์ดัง” ทุกค่าย ไม่มีค่ายไหน ไม่ลดราคา แถมบางที่ ยังลดราคาจนสามารถเรียก “เสียงด่า” จากผู้ซื้อก่อนหน้าได้เลย (ก็คุณพี่ลดราคาจนถูกกว่าคนที่ซื้อเมื่อปีที่แล้วซะอย่างนั้น) ผลประโยชน์เลยมาอยู่กับ ผู้ซื้อในช่วงสุดท้ายแทน ซึ่งเมื่อถ้าเราทำการบ้านดี ๆ จะมีหลายโครงการที่เป็นมือ 1 และได้ราคาต่ำกว่าตลาดมากถึง 30% - 40% เลยทีเดียว

 

  1. ฉีดยาแรงด้วยการแจกเงิน

            ยาเข็มสุดท้าย อัดฉีดเงินมูลค่า 50,000 * 100,000 = 5,000 ล้านบาท เข้าสู่ระบบ จากโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ช่วยเหลือผู้ที่ซื้อที่พักอาศัยคนละ 50,000 บาท แถมไม่จำเป็นต้องเป็นหลักแรกด้วย (แต่ได้คนละ 1 สิทธิ) ซึ่งผลตอบรับถือว่าดีเอามาก ๆ เพราะสามารถสร้างกระแสเงินในระบบได้สูงมาก ยิ่งกว่า ชิม ช้อป ใช้ เสียอีก โดยล่าสุดมีผู้ลงทะเบียนไปแล้วกว่า 75,000 คน ถ้าลองคิดดูว่า ทรัพย์ละ ประมาณ 2 ล้าน ก็เท่ากับกว่า มีการซื้อขายไปมากกว่า 150,000 ล้าน !!!!

 

  1. ภาษีใหม่สุดพิศวง

            เพื่อสนองต่อประกาศภาษีใหม่ที่มีการแจ้งมาตั้งแต่เดือน 4 ซึ่งจะยกเลิกระบบภาษีโรงเรือนออก โดยกลับมาเก็บเป็นภาษีบำรุงท้องที่แทน (เอาไปพัฒนาท้องถิ่นตามแต่ละเขตจะบริหาร) เรียกได้ว่าออกมารอบนี้มีแต่ win กับ win เพราะแต่เดิม ไม่ว่าคอนโด จะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ก็เชื่อว่าไม่มีใครไปยื่น ภาษีโรงเรือนกันแน่ ๆ แต่ด้วยกฎหมายใหม่ บังคับใช้ ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ ยิ่งอ้างอิงจากฐานข้อมูลจากกรมที่ดิน แต่แล้วก็มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์กันมากมาย ในเรื่องอัตราของภาษีว่าสรุปมันคิดแบบไหนแน่ ? จะ 0.02% หรือ 0.3% เกิดความโกลาหลครั้งใหญ่ จนเรียกได้ว่า หากคิดภาษี 0.3% จริง ๆ ปี 2020 คงไม่มีใครคิดจะลงทุนคอนโด อีกแน่นอน แต่ในโค้งสุดท้ายก็มีข่าวดีออกมาว่า คอนโด ไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่า ก็ยังได้รับการคิดภาษีที่ 0.02% อยู่นั่นเอง ซึ่งทำให้คอนโด ยังมีแนวโน้มจะไปต่อได้ในปี 2020

 

            จบไปแล้วกับ 10 เหตุการณ์ ที่ทางผมคิดว่ามีผลกระทบมากที่สุดในวงการอสังหาฯ ซึ่งจริง ๆ แล้วมีเหตุการณ์อื่น ๆ อีกมากมายที่เกิดขึ้นในปีนี้ อย่างเช่นการลดดอกเบี้ย จาก ธปท ซึ่งเกิดขึ้นถึง 2 ครั้งในปีเดียว สวนทางกับที่คาดการณ์ว่าจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ หรือจะเป็นอัพเดทในแต่ละพื้นที่ ที่มีนายทุน เริ่มลงไปพัฒนาที่ดิน และมีแนวโน้มเติบโตสูงมากยิ่งขึ้น (ซึ่งจะขอมาอัพเดทให้ฟังกันในคราวหน้า)

 

            แต่ที่อยากจะให้ทุก ๆ คนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ นี้คิดต่อคือ การเรียนรู้ข้อดี ข้อเสีย จากเหตุการณ์ในอดีต และคาดการณ์ถึงความเป็นไปได้ในอนาคต เพื่อหาทางรับมือ ซึ่งสิ่งนี้เองจะเป็นจุดชี้วัด รวมไปถึงการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาฯ ได้อย่างมหาศาลเลยทีเดียว

 

ถ้าไม่อยากพลาดบทความดี ๆ อย่าลืมติดตามเราได้ใน

Page Fastlane Property หรือ

www.masteryresolution.com

MASTERY RESOLUTION COPYRIGHT 2019